Planilha do primeiro apartamento grátis: quanto precisa ter antes de assinar e quanto guardar por mês?
Você informa o valor do imóvel, a entrada (e o FGTS), o ITBI e o registro da sua cidade, as taxas do banco e o financiamento; a planilha calcula o que sai do bolso na assinatura, a parcela contra a renda, a mobília, os 3 primeiros meses e quanto guardar por mês até a compra.
Resposta rápida
Para comprar o primeiro apartamento precisa existir mais do que a entrada: ITBI, registro, escritura e taxas do banco somam de 4% a 6% do valor do imóvel e não entram no financiamento, e ainda vêm a mobília e os três primeiros meses (condomínio, IPTU, parcela e o último aluguel). No exemplo preenchido, um imóvel de R$ 350 mil com entrada de 20% (R$ 25 mil do FGTS) pede R$ 60.200 na assinatura, R$ 11.600 de mobília e R$ 13.232 de folga: R$ 85.032 no total. Com R$ 32 mil guardados e 18 meses até a compra, são R$ 2.946 por mês. A parcela estimada de R$ 2.557 (Tabela Price, 11% ao ano, 360 meses) fica em 25,6% da renda bruta de R$ 10 mil. Abre no Excel e no Google Sheets.
Veja antes de baixar: Exemplo: o número completo de um apartamento de R$ 350 mil
Aba Resumo com o exemplo preenchido (entrada de 20% com R$ 25 mil do FGTS, ITBI 3%, registro 1%, financiamento de R$ 280 mil a 11% ao ano em 360 meses, renda bruta de R$ 10 mil, 18 meses até a compra).
| Indicador | Valor | Leitura |
|---|---|---|
| Sai do bolso na assinatura | R$ 60.200 | R$ 45 mil de entrada sem o FGTS + R$ 15.200 de ITBI, registro e taxas |
| Mobília e mudança a comprar | R$ 11.600 | Geladeira, fogão, máquina, guarda-roupa, pintura, frete |
| Folga dos 3 primeiros meses | R$ 13.232 | Inclui o último aluguel e a parcela |
| Total antes da mudança | R$ 85.032 | |
| Já guardado | R$ 32.000 | |
| Guardar por mês até a compra | R$ 2.946 | Cabe em 30% da renda |
| Parcela estimada (Tabela Price) | R$ 2.557 | 25,6% da renda bruta: no limite |
| Custo fixo de morar, com a parcela | R$ 3.727 | 37,3% da renda: dentro de 40% |
Como ler: A entrada de R$ 70 mil é menos da metade do que precisa existir: ITBI, registro, taxas, mobília e os três primeiros meses levam o total a R$ 85.032. Com R$ 32 mil guardados e 18 meses, são R$ 2.946 por mês; a parcela de R$ 2.557 fica em 25,6% da renda.
Os números são do exemplo que já vem preenchido na planilha. Apague e coloque os seus: as fórmulas continuam funcionando.
O que tem dentro da planilha
| Aba | O que ela faz |
|---|---|
| Instruções | Como preencher, por que a entrada não é o único custo, a regra dos 30% da parcela, as condições do FGTS e as fontes (Lei 8.036/1990; ITBI municipal). |
| Entrada e custos | Valor do imóvel, entrada e FGTS, ITBI e registro (percentuais da sua cidade), taxas do banco, prazo, taxa e renda. Calcula o que sai do bolso na assinatura, o valor financiado, a parcela pela Tabela Price e o percentual da renda, com situação. |
| Mobília e mudança | Até 30 itens por cômodo com valor estimado e situação (a comprar, já tenho, presente). Soma o que ainda falta comprar. |
| Primeiros 3 meses | Parcela, condomínio, IPTU, luz, água, gás, internet, seguro e o último aluguel, mês a mês. Mostra o custo fixo de morar e o percentual da renda, com aviso acima de 40%. |
| Resumo | Tudo o que precisa existir antes da mudança, o já guardado, o que falta, quanto guardar por mês até a compra e a leitura da parcela e do custo de morar. |
Como usar em 3 passos
Preencha o imóvel e o financiamento
Valor, entrada, FGTS, ITBI e registro da sua cidade, taxas do banco, prazo e taxa. A parcela e o que sai do bolso aparecem na mesma aba.
Liste a mobília e os 3 primeiros meses
O que precisa comprar para morar e os custos fixos dos primeiros meses, incluindo o último aluguel. É a parte que ninguém conta.
Veja quanto guardar por mês
Informe os meses até a compra e o que já tem. Se passar de 30% da renda, a planilha avisa: adie ou reduza o valor do imóvel.
Para quem é esta planilha (e para quem não é)
É para quem está juntando dinheiro para o primeiro imóvel e quer saber o número completo, não só a entrada, e se a parcela cabe na renda.
Não é para quem ainda está decidindo entre comprar e alugar: para essa conta existe a Planilha Financiar ou Alugar, que põe as duas rotas na mesma régua por 30 anos.
Quando a planilha ficar pequena
A planilha ensina. O Patrimo faz sozinho.
O mesmo controle, registrado em segundos no celular — sem fórmula pra cuidar e sem conectar no seu banco. Três coisas que o app faz e a planilha não:
- A compra vira uma meta com aporte mensal acompanhado e percentual concluído.
- Depois da mudança, parcela, condomínio e IPTU viram vencimentos com aviso antes do dia.
- O saldo previsto do mês mostra se o custo fixo de morar cabe, antes de a fatura chegar.
Já tem lançamentos na planilha? Exporte a aba em CSV (Data, Descrição, Valor) e importe em Transações → Importar. Nada se perde.
Usar online no Patrimo (grátis)Perguntas frequentes
Quanto precisa ter guardado para comprar o primeiro apartamento?
A entrada (20% a 30% do valor, podendo usar o FGTS) mais o custo de entrada que não entra no financiamento: ITBI (imposto municipal, comum entre 2% e 3%), registro e escritura (cerca de 1%) e taxas do banco. No exemplo da planilha, um imóvel de R$ 350 mil pede R$ 60.200 na assinatura (R$ 45 mil de entrada sem o FGTS mais R$ 15.200 de custos), e R$ 85.032 contando mobília e os três primeiros meses. A planilha usa os percentuais da sua cidade, que ficam em azul.
Posso usar o FGTS na entrada do primeiro imóvel?
Em geral sim, cumprindo as condições da Lei 8.036/1990 (art. 20): pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados), imóvel residencial urbano dentro dos limites do SFH e não ter outro imóvel na mesma cidade. Os limites de valor e as regras operacionais mudam; confira na Caixa antes de contar com o saldo. Na planilha, o FGTS reduz o que sai do seu dinheiro na entrada.
Qual o valor máximo de parcela que cabe na renda?
A regra usada pelos bancos é até 30% da renda bruta da casa. No exemplo, a parcela de R$ 2.557 fica em 25,6% de R$ 10 mil, dentro do limite mas perto dele. A planilha também soma condomínio, IPTU e contas: se o custo fixo de morar passar de 40% da renda, ela avisa que o imóvel está grande para hoje.
A parcela da planilha é a mesma do banco?
É uma estimativa pela Tabela Price com a taxa anual convertida em mensal. Bancos costumam oferecer também o SAC, com parcelas que começam maiores e caem, e somam seguros e taxa de administração. Use a simulação do banco como valor final; a calculadora de financiamento do Patrimo compara Price e SAC.
Por que a planilha pede três meses de folga?
Porque o primeiro mês no imóvel costuma juntar o último aluguel, a primeira parcela, condomínio, IPTU, chaveiro, montagem e imprevistos. No exemplo, os três primeiros meses somam R$ 13.232. Chegar na mudança sem essa folga é o que empurra a mobília para o cartão.
Funciona no celular e no Google Sheets?
Sim. O arquivo é .xlsx: abre no Excel, no Google Sheets (Arquivo, Importar) e nos aplicativos de planilha do celular, com fórmulas e cores de alerta. Para acompanhar a meta da compra mês a mês e, depois, a parcela e o condomínio como vencimentos com aviso, o Patrimo é a versão online do mesmo controle.
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Material educacional gratuito. Não constitui recomendação de investimento. Adriano Freire · ANCORD nº 50352.
Quem escreveu
Adriano Freire
Fundador do Patrimo · ANCORD nº 50352
Empresário, criador de conteúdo educacional e fundador do Patrimo App. Trabalhou no maior banco de investimentos da América Latina e é credenciado pela ANCORD (nº 50352).
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