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Simulador de Financiamento Imobiliário

SAC ou Price, Lado a Lado

Compare os dois sistemas de amortização, veja a diferença de juros ao longo do contrato e simule o efeito de amortizar com o FGTS.

Aviso Legal - Simulação Educacional

Esta é uma simulação educacional e não constitui recomendação de investimento. Os resultados apresentados podem variar de acordo com as condições de mercado. Impostos, taxas administrativas e efeitos de mark-to-market podem alterar significativamente os valores projetados. Consulte sempre um assessor de investimentos certificado antes de tomar decisões financeiras.

A escolha entre SAC e Price muda dezenas de milhares de reais num contrato de 30 anos. O SAC começa com parcela mais alta e cai todo mês; a Price tem parcela fixa, mas as primeiras são quase só juros. Em R$ 100 mil por 10 anos a 12% ao ano, a diferença de juros passa de R$ 10 mil.

Atualizado em agosto/2026.

Simulador de financiamento imobiliário (SAC × Price)

R$
11.5%

+ TR. SBPE ~11–12% · MCMV 4–10%.

30 anos

SAC

Paga menos juros

Parcela inicial

R$ 3.567

Parcela finalR$ 841
Total de jurosR$ 493.440
Total pagoR$ 793.440

Price

Parcela fixa

Parcela fixa

R$ 2.842

Parcela finalR$ 2.842
Total de jurosR$ 723.205
Total pagoR$ 1.023.205

Estimativa sem TR, seguros (MIP/DFI) e taxa de administração — o CET real é maior. No SAC a parcela começa mais alta e cai; no Price é fixa. Use o valor financiado (preço do imóvel menos a entrada). Confira a simulação oficial no banco.

Metodologia e fontes

Cálculo e revisão por Adriano Freire (ANCORD nº 50352). Taxas de referência: Selic 14,00% · CDI 13,90% · IPCA 5,01% ao ano — fonte Banco Central (Copom de 17/06/2026). As alíquotas de IR seguem a tabela regressiva da renda fixa. Conteúdo educacional, não é recomendação de investimento.

SAC × Price, sem enrolação

SAC: a amortização é fixa (valor financiado ÷ prazo) e os juros caem junto com o saldo. A parcela começa mais alta e diminui todo mês. Paga menos juros no total.

Price: a parcela é constante do começo ao fim. As primeiras parcelas são quase inteiramente juros, o saldo devedor cai devagar e o custo total é maior.

Regra prática: se a renda comporta a primeira parcela do SAC, ele quase sempre é a escolha mais barata.

A armadilha do FGTS no interstício

Dá para usar o FGTS para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos, e o efeito é grande: no simulador, R$ 10 mil a cada 24 meses encurtam um contrato de 120 meses para 84.

A pegadinha: usar o FGTS na modalidade de pagar parcelas (que abate até 80% do boleto por 12 meses) também consome o intervalo e reinicia o relógio de 2 anos.

Quem faz isso sem saber fica bloqueado para a amortização do saldo, que é onde está a economia de juros.

Dúvidas Frequentes

SAC ou Price: qual é melhor?
Depende da sua renda hoje. O SAC tem parcela inicial mais alta, mas o total de juros é menor e a parcela cai todo mês. A Price tem parcela fixa e menor no começo, ao custo de juros maiores no total. Se o orçamento comporta a primeira parcela do SAC, ele costuma sair mais barato.
Como se calcula a parcela na tabela Price?
Pela fórmula PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), onde PV é o valor financiado, i é a taxa mensal e n é o número de parcelas. O resultado é constante durante todo o contrato.
Como funciona a tabela SAC?
A amortização é sempre a mesma: valor financiado dividido pelo prazo. Os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor, que vai caindo, então a parcela total diminui mês a mês.
Vale mais amortizar prazo ou parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque o dinheiro sai antes de render juros para o banco. Reduzir a parcela alivia o orçamento no presente. Financeiramente, prazo ganha quase sempre.
Com que frequência posso usar o FGTS?
A cada 2 anos para amortizar ou liquidar o saldo devedor. Atenção: a modalidade de pagar parcelas também consome esse intervalo e reinicia a contagem.
O simulador considera seguros e taxas?
Não. O cálculo cobre principal e juros. Na prática ainda incidem os seguros MIP e DFI e a taxa de administração, que costumam somar de 3% a 8% ao valor da parcela e variam por banco e por idade.
Taxa nominal e taxa efetiva são a mesma coisa?
Não. O simulador usa a taxa efetiva anual e converte para mensal pela equivalência composta. Bancos às vezes anunciam a taxa nominal, que é menor. Confira sempre o CET, o custo efetivo total.
Posso trocar de SAC para Price depois?
Em geral não. O sistema de amortização é definido na assinatura do contrato. Por isso a comparação antes de assinar é o momento em que a decisão vale mais.

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