Financiar ou alugar: qual compensa mais? Planilha grátis com a conta mês a mês
Você informa valor do imóvel, entrada, taxa, prazo, sistema (Price ou SAC), aluguel equivalente e o que o dinheiro renderia investido; a planilha põe as duas rotas na mesma régua e mostra o patrimônio de cada uma, mês a mês, até o fim do prazo.
Resposta rápida
Não existe resposta única para financiar ou alugar: depende da taxa do financiamento, do aluguel equivalente, da valorização e do rendimento do investimento. A planilha põe as duas rotas na mesma régua: sai do bolso o maior valor entre parcela e aluguel, e quem paga menos investe a diferença. No exemplo (imóvel de R$ 500 mil, entrada de R$ 100 mil, 11% ao ano em 360 meses, aluguel de R$ 2.200), comprar termina com R$ 2,66 milhões e alugar com R$ 3,08 milhões. São os seus números, não uma recomendação.
O que tem dentro da planilha
| Aba | O que ela faz |
|---|---|
| Instruções | Como preencher as premissas, a regra da comparação (mesma saída mensal nas duas rotas), a conversão de taxa anual para mensal, o que a simulação não inclui e a legenda de cores. |
| Simulação | Valor do imóvel, entrada, sistema (Price ou SAC), taxa ao ano, prazo até 420 meses, aluguel equivalente, reajuste do aluguel, valorização do imóvel e taxa de investimento. Resultado: primeira e última parcela, total pago, total de juros, total de aluguel, patrimônio final de cada rota e a diferença. |
| Mês a mês | Uma linha por mês, até 420: saldo devedor, juros, amortização, parcela, aluguel do mês, saída mensal comum, o investimento acumulado de cada rota e o patrimônio de cada rota naquele mês. |
Como usar em 3 passos
Copie as premissas do banco
Valor do imóvel, entrada, taxa ao ano, prazo e sistema (Price ou SAC) saem da simulação que o banco te deu. A planilha converte a taxa anual em mensal do jeito que o banco converte.
Informe o aluguel e as expectativas
Quanto custaria alugar um imóvel equivalente hoje, quanto o aluguel sobe por ano, quanto o imóvel valoriza e quanto o dinheiro renderia investido. São chutes seus: anote de onde tirou cada um.
Teste o cenário pessimista
Baixe a valorização, baixe o rendimento do investimento, suba o reajuste do aluguel. Se a rota vencedora muda com um ajuste pequeno, a decisão não é financeira: é de vida.
Para quem é esta planilha (e para quem não é)
É para quem está com a simulação do banco na mão e quer saber o que acontece com a entrada e com a diferença de parcela se, em vez de comprar, continuar alugando e investindo.
Não é para quem precisa da resposta com todos os custos na mesa: a planilha não inclui ITBI, escritura, seguro do financiamento, condomínio, IPTU nem IR sobre o investimento, e cada um deles pode virar o resultado.
Quando a planilha ficar pequena
A planilha ensina. O Patrimo faz sozinho.
O mesmo controle, registrado em segundos no celular — sem fórmula pra cuidar e sem conectar no seu banco. Três coisas que o app faz e a planilha não:
- Registra a parcela do financiamento (ou o aluguel) como vencimento recorrente e avisa antes do dia.
- Mostra o patrimônio líquido (contas, investimentos e dívidas) mês a mês no gráfico, com o que você lança.
- Projeta o saldo do fim do mês com a parcela já descontada, antes de ela vencer.
Já tem lançamentos na planilha? Exporte a aba em CSV (Data, Descrição, Valor) e importe em Transações → Importar. Nada se perde.
Criar conta grátis no PatrimoPerguntas frequentes
Como a planilha compara financiar com alugar?
Pela regra da mesma saída mensal: nos dois casos a pessoa desembolsa, todo mês, o maior valor entre a parcela e o aluguel. Quem paga menos naquele mês investe a diferença à taxa de investimento; o inquilino investe também a entrada desde o mês 1. Ao fim do prazo, o patrimônio de quem comprou é o imóvel valorizado menos a dívida restante mais os investimentos; o de quem alugou são só os investimentos. É a mesma régua para as duas rotas, sem favorecer nenhuma.
Qual é o resultado do exemplo que vem preenchido?
Imóvel de R$ 500 mil, entrada de R$ 100 mil, Price a 11% ao ano em 360 meses: parcela de R$ 3.653,43, R$ 1,32 milhão pagos no total, dos quais R$ 915 mil são juros. Do outro lado, aluguel de R$ 2.200 reajustado 5% ao ano chega a R$ 9.055 no último mês e soma R$ 1,75 milhão em 30 anos. Com valorização de 4% e investimento a 10% ao ano, comprar termina com R$ 2,66 milhões (imóvel de R$ 1,62 milhão mais R$ 1,04 milhão investidos) e alugar com R$ 3,08 milhões. Nessas premissas, alugar e investir fica R$ 416 mil à frente; com outras, a ordem inverte.
Price ou SAC: qual escolher na simulação?
Price tem parcela fixa (função PMT); SAC tem amortização constante e parcela que cai todo mês. No exemplo, o SAC começa com parcela de R$ 4.605 (R$ 1.111 de amortização mais R$ 3.494 de juros) e paga cerca de R$ 631 mil de juros no total, contra R$ 915 mil no Price, porque amortiza mais cedo. O Price cabe em renda menor no começo; o SAC custa menos no fim. Troque o sistema na aba Simulação e compare as duas colunas de patrimônio.
O que a planilha não inclui na conta?
ITBI (imposto municipal, em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel), escritura e registro, seguros do financiamento (MIP e DFI), condomínio, IPTU, manutenção e o IR sobre o rendimento do investimento (tabela regressiva de 22,5% a 15% na renda fixa, Lei 11.033/2004). Quase todos pesam contra a compra, e o IR pesa contra a rota de alugar. Se quiser a resposta mais dura, some esses custos à mão nas premissas.
Que taxa de investimento usar na comparação?
É o custo de oportunidade: quanto o dinheiro da entrada e da diferença de parcela renderia se ficasse investido. A Selic está em 13,75% ao ano desde 16/09/2026 (Copom), mas um financiamento dura 20 ou 30 anos e a Selic muda a cada reunião; o Boletim Focus de setembro de 2026 projeta 12,00% para o fim de 2027. Use um número conservador (10% no exemplo) e teste com menos: se a rota de alugar só vence com rendimento alto, a vantagem é frágil.
Comprar financiado é sempre pior que alugar e investir?
Não. Quanto maior o aluguel em relação ao valor do imóvel (no exemplo, R$ 2.200 por mês são 5,3% do valor ao ano) e quanto menor a taxa do financiamento frente à do investimento, mais a compra ganha; valorização acima da média e uso do FGTS na entrada também mudam a conta. E há o que a planilha não mede: segurança de morar no que é seu, liberdade de mudar de cidade, custo de mudança. A planilha entrega a parte financeira da decisão; o resto é seu.
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Material educacional gratuito. Não constitui recomendação de investimento. Adriano Freire · ANCORD nº 50352.
Adriano Freire
Fundador da RiseFlows · Escrevo sobre dinheiro · ANCORD nº 50352
Empreendedor, fundador da RiseFlows (hub de negócios que criou o Patrimo). Passou por banco de investimento em 2026 e é credenciado pela ANCORD (nº 50352). Escreve sobre dinheiro.
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