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Calculadora de ganho de capital 2026

Quanto de imposto na venda de imóvel ou outro bem?

Informe a compra, a venda e as benfeitorias. A calculadora aplica os fatores de redução e as isenções e mostra o imposto e a data do DARF.

Conteúdo educacional. O resultado é uma estimativa com as regras vigentes e não substitui o programa GCAP da Receita Federal nem a orientação de um contador. Casos com herança, doação, permuta, venda a prazo, imóvel rural ou bem no exterior têm regras próprias que esta calculadora não cobre.

O imposto sobre ganho de capital é de 15% a 22,5% sobre o lucro da venda, não sobre o valor vendido. Em imóvel, o lucro ainda é reduzido por dois fatores que crescem com o tempo de posse, e há três isenções: único imóvel de até R$ 440.000, compra de outro imóvel residencial em 180 dias e imóvel adquirido até 1969. O pagamento é por DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Atualizado em . Fontes: Lei 8.981/1995 (art. 21), Lei 9.250/1995 (arts. 22 e 23), Lei 11.196/2005 (arts. 39 e 40), IN SRF 599/2005 e Solução de Consulta Cosit 108/2026.

Quanto de imposto na venda

R$

O valor que consta na sua declaração de bens.

R$

ITBI, escritura, registro, corretagem da compra e juros do financiamento, com comprovante.

R$
R$

Quando paga por você, é descontada do valor da venda.

Benfeitorias (construção, ampliação ou reforma comprovada)

Cada benfeitoria tem o fator de redução da data em que foi feita, não o da compra do imóvel.

Isenções

Como a conta fecha

Valor de alienação
R$ 570.000,00
Custo total
R$ 262.000,00
Ganho
R$ 308.000,00
FR1 (0 meses)
1
FR2 (176 meses)
0,5407
Ganho depois das reduções
R$ 166.529,97
Base de cálculo
R$ 166.529,97

Imposto a pagar

R$ 24.979,50

Alíquota de 15% sobre a base, o que dá 8,1% do ganho.

DARF código 4600, vencimento em 30/11/2026.

Sem aplicação em outro imóvel residencial em 180 dias, não há isenção do reinvestimento.

Estimativa educacional com as regras vigentes em 2026. O cálculo oficial é o do programa GCAP da Receita Federal, que gera o DARF e depois é importado para a declaração. O vencimento não considera feriados locais. Não cobre ações em bolsa, imóvel rural, bens no exterior nem venda a prazo.

O que dá e o que não dá isenção em 180 dias

O que você faz com o dinheiroIsento?
Compra outro imóvel residencial prontoSim
Compra imóvel residencial na planta ou em construçãoSim
Quita a compra a prazo de imóvel residencial que já temSim
Constrói ou reforma em terreno ou imóvel próprioNão
Quita financiamento contratado para construçãoNão
Compra terreno ou só vaga de garagemNão

A isenção é proporcional ao valor aplicado, vale uma vez a cada 5 anos e a corretagem paga na venda não conta como dinheiro a reinvestir. Base: Lei 11.196/2005, art. 39; IN SRF 599/2005, art. 2º; Cosit 108/2026.

Como a conta é feita

  1. Valor de alienação: o preço de venda menos a corretagem que você pagou.
  2. Custo: o valor da compra mais ITBI, escritura, registro, corretagem da compra, juros do financiamento e benfeitorias comprovadas.
  3. Ganho: alienação menos custo.
  4. Reduções (só imóvel): a de imóveis adquiridos até 1988 e os fatores FR1 e FR2. Cada benfeitoria usa o fator da data em que foi feita.
  5. Isenção: se couber, tira do ganho a parte isenta.
  6. Imposto: a tabela de 15% a 22,5% sobre o que sobrou.

Dúvidas frequentes

Quanto é o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel em 2026?
De 15% a 22,5% sobre o ganho, em faixas progressivas: 15% até R$ 5.000.000 de ganho, 17,5% até R$ 10.000.000, 20% até R$ 30.000.000 e 22,5% acima disso (Lei 8.981/1995, art. 21). Em imóvel, o ganho ainda passa pelos fatores de redução antes da alíquota, então o imposto costuma ficar bem abaixo de 15% do lucro.
O que são os fatores de redução FR1 e FR2?
São dois redutores do ganho de capital de imóveis, criados pela Lei 11.196/2005 (art. 40). FR1 = 1 / 1,0060 elevado ao número de meses entre janeiro de 1996 (ou a compra, se posterior) e novembro de 2005. FR2 = 1 / 1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005 (ou a compra, se posterior) e a venda. O ganho é multiplicado pelos dois. Quanto mais tempo com o imóvel, menor a base do imposto.
Comprar outro imóvel em 180 dias isenta o imposto?
Sim, na parte do dinheiro aplicada, se o imóvel vendido e o comprado forem residenciais e o prazo de 180 dias contar da celebração do contrato de venda (Lei 11.196/2005, art. 39). Vale para imóvel pronto, na planta ou em construção, e também para quitar o saldo da compra a prazo de um imóvel residencial que você já tem. O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
Usar o dinheiro para construir ou reformar dá direito à isenção dos 180 dias?
Não. A Receita entende que construir, reformar ou fazer benfeitoria em imóvel próprio não é aquisição, e que quitar financiamento contratado para construção também não dá direito à isenção (Soluções de Consulta Cosit 70/2014 e 108/2026). Compra de terreno ou só de vaga de garagem também fica de fora.
Vender o único imóvel por até R$ 440 mil é isento?
Sim, se for o único imóvel que você possui, a venda for de até R$ 440.000 e você não tiver vendido outro imóvel nos 5 anos anteriores (Lei 9.250/1995, art. 23).
A corretagem e as reformas entram na conta?
Entram, em lugares diferentes. A corretagem paga por você na venda é descontada do valor de alienação. Reformas e ampliações com comprovante, ITBI, escritura, registro, corretagem da compra e juros do financiamento somam ao custo de aquisição. As duas coisas reduzem o ganho.
Venda de criptoativo paga ganho de capital?
Paga quando a soma das vendas no mês passa de R$ 35.000: até esse valor, o ganho é isento. Acima, vale a tabela de 15% a 22,5% sobre o ganho, com DARF até o último dia útil do mês seguinte. A medida provisória que mudaria essa regra (MP 1.303/2025) perdeu a validade em 8 de outubro de 2025 sem virar lei.
Como e quando pagar o imposto?
Pelo programa GCAP da Receita Federal, que calcula o ganho, aplica as reduções e gera o DARF de código 4600. O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Depois, o GCAP é importado para a declaração anual. Deixar para pagar na declaração gera multa e juros.

Para ir além

Tabela do ganho de capital 2026

Alíquotas, isenções e exemplos calculados, com a fonte de cada número

Ganho de capital na venda de imóvel: alíquotas e isenções

As regras explicadas com exemplos e os erros que fazem perder a isenção

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Do GCAP à ficha da declaração, passo a passo

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