Vender um imóvel com lucro gera imposto de renda sobre o ganho de capital — mas muita gente paga errado, recolhe em atraso ou perde isenções a que teria direito. Em 2026, as alíquotas seguem progressivas de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho, com isenções para único imóvel abaixo de R$ 440 mil, aquisição de novo residencial em 180 dias e imóveis adquiridos até 1969 (isenção histórica). Este texto detalha o cálculo, as isenções ativas, os fatores de redução e como recolher o DARF do GCAP corretamente, evitando multa de 0,33% ao dia por atraso.
Cálculo do ganho — passo a passo
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Valor da venda. Valor recebido pelo imóvel na escritura.
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Valor de aquisição. Valor declarado no último IR (ajustado se houve reforma comprovada por notas fiscais).
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Despesas. A corretagem paga pelo vendedor é descontada do valor de venda. ITBI, escritura, registro e corretagem pagos na compra do imóvel, além dos juros do financiamento, somam ao valor de aquisição.
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Aplicação dos fatores de redução, que valem para qualquer imóvel e crescem com o tempo de posse.
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Aplicação de isenções (se cabíveis).
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Aplicação da alíquota progressiva sobre o ganho líquido.
Tabela de alíquotas em 2026
| Faixa de ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Isenções detalhadas
1. Único imóvel até R$ 440 mil. Se o imóvel vendido é o único do contribuinte e o valor de venda não ultrapassa R$ 440 mil, há isenção integral. Requisito adicional: não ter vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores (Lei 9.250/1995, art. 23). Importante — o limite é sobre o valor de venda, não sobre o ganho.
2. Reinvestimento em outro residencial. Se o contribuinte vende imóvel residencial e, em até 180 dias contados da celebração do contrato, aplica o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil, há isenção total ou proporcional (se só parte for reinvestida). Essa isenção pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
O que conta como aplicação, pela IN SRF 599/2005 e pela Solução de Consulta Cosit 108/2026:
| O que é feito com o dinheiro | Isento? |
|---|---|
| Compra de outro imóvel residencial pronto | Sim |
| Compra de imóvel residencial na planta ou em construção | Sim |
| Quitação da compra a prazo de imóvel residencial já possuído | Sim |
| Construção ou reforma em terreno ou imóvel próprio | Não |
| Quitação de financiamento contratado para construção | Não |
| Compra de terreno ou só de vaga de garagem | Não |
A corretagem paga pelo vendedor é descontada do valor a reinvestir: o que conta é o produto da venda já sem ela.
3. Imóveis adquiridos até 1969. Redução de 100% do ganho, pela Lei 7.713/1988 (art. 18).
4. Fatores de redução. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, o ganho é reduzido em um percentual que cai 5 pontos por ano: 95% para 1970, 45% para 1980, 5% para 1988.
Todo imóvel, de qualquer ano, tem ainda dois fatores da Lei 11.196/2005 (art. 40): o FR1 = 1 / 1,0060 elevado ao número de meses entre janeiro de 1996 (ou a compra, se posterior) e novembro de 2005, só para quem comprou até essa data; e o FR2 = 1 / 1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005 (ou a compra, se posterior) e a venda. O ganho é multiplicado pelos dois, e quanto mais tempo de posse, menor a base do imposto.
Exemplo prático
Imóvel comprado em janeiro de 2010 por R$ 380.000 e vendido em junho de 2026 por R$ 650.000. Corretagem paga pelo vendedor: R$ 32.500.
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Valor de venda: R$ 650.000
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(−) Corretagem: R$ 32.500
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(−) Valor de aquisição: R$ 380.000
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Ganho bruto: R$ 237.500
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Fator de redução FR2: 198 meses (janeiro de 2010 a junho de 2026) → 1 / 1,0035^198 = 0,5007, uma redução de 49,9%. Não há FR1, porque a compra foi depois de novembro de 2005
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Ganho ajustado: R$ 118.911
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Alíquota aplicável: 15%
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IR devido: R$ 17.837, o equivalente a 7,5% do ganho bruto
Para refazer a conta com os seus números, use a calculadora de ganho de capital.
Se o contribuinte aplicar o produto da venda na compra de outro residencial em até 180 dias, a isenção do reinvestimento pode reduzir o imposto a zero (se cumpridos os requisitos, incluindo 5 anos desde a última utilização).
Como recolher o DARF
Programa GCAP. Disponível no site da Receita Federal, o Ganho de Capital permite preencher a operação, aplicar fatores de redução automaticamente e gerar o DARF com código 4600.
Prazo. Até o último dia útil do mês seguinte ao da operação. Exemplo: venda em março/2026 → DARF até 30 de abril/2026.
Atraso. Multa de 0,33% ao dia (limitada a 20% do valor) mais juros Selic acumulada do mês seguinte ao vencimento até o pagamento.
Armadilhas comuns
1. Usar valor de mercado em vez do declarado no IR. O cálculo parte SEMPRE do valor que consta na ficha de bens do último IR entregue. Se o valor escriturado difere do declarado, o Fisco pode questionar.
2. Esquecer que reinvestir parcialmente gera isenção proporcional. Se o vendedor aplica só parte do produto na compra de novo residencial, a isenção cobre apenas essa parte. O restante paga imposto normal.
3. Ultrapassar o prazo dos 180 dias. Um ou dois dias de atraso bastam para perder a isenção. O prazo é contado em dias corridos, não em dias úteis, a partir da celebração do contrato de venda.
4. Assumir que herança/doação não gera ganho de capital. A transferência por herança/doação é fato gerador do ITCMD. Mas quando o herdeiro vende o imóvel depois, há apuração de ganho de capital usando como custo o valor declarado na transmissão.
5. Considerar despesas dedutíveis que não são dedutíveis. Reduzem o ganho: a corretagem paga pelo vendedor na venda e, do lado do custo, o ITBI, a escritura, o registro e a corretagem pagos na compra. Reformas só podem ser abatidas se foram lançadas no IR com notas fiscais no ano da realização (aumentando o custo declarado do imóvel).
E quando o imóvel foi recebido por herança?
A transferência por herança não gera ganho de capital no momento do inventário — o fato gerador ali é o ITCMD estadual. O ganho aparece depois, quando o herdeiro vende o imóvel. Nesse momento, o custo de aquisição é o valor pelo qual o bem foi declarado na transmissão: pode ser o valor original que constava na declaração do falecido ou o valor de mercado na data do óbito (escolha do espólio na partilha).
Optar pelo valor de mercado na transmissão gera ganho de capital imediato sobre a diferença, mas eleva o custo-base e reduz o imposto numa venda futura. Se a intenção é vender logo, costuma compensar. O passo a passo de declaração está no guia de como declarar lucro imobiliário no IR 2026.
Quem comprou em leilão tem um custo de aquisição com regras próprias: veja o ganho de capital na venda de imóvel de leilão.
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Ganho de capital: regras, alíquotas e as 7 isenções — visão completa para todos os bens
Tabela sempre atualizada: Ganho de capital 2026 (GCAP): alíquotas, isenções e exemplos.
Perguntas frequentes
Como é calculada a alíquota de ganho de capital na venda de imóvel?
A alíquota é progressiva conforme o ganho: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. A maioria das pessoas físicas fica na faixa de 15%. O ganho é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado no IR, ajustado pelos fatores de redução.
Quais as principais isenções na venda de imóvel em 2026?
São três: (1) único imóvel do contribuinte vendido por até R$ 440 mil, sem nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos; (2) reinvestimento do valor em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (uma vez a cada 5 anos), pela Lei 11.196/2005; (3) imóveis adquiridos até 1969, com isenção integral. Há ainda a redução para imóveis adquiridos de 1970 a 1988 e os fatores FR1 e FR2, que valem para qualquer imóvel.
O limite de R$ 440 mil é sobre o ganho ou sobre o valor da venda?
Sobre o valor de venda, não sobre o lucro. Se o único imóvel for vendido por até R$ 440 mil e os demais requisitos forem cumpridos (não ter vendido outro imóvel nos 5 anos anteriores), a venda é integralmente isenta, independentemente do tamanho do ganho.
Como recolher o DARF do ganho de capital?
Use o programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal para apurar a operação e gerar o DARF com código 4600. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros pela Selic acumulada.
Posso usar a isenção de reinvestimento comprando um terreno?
Não. A isenção dos 180 dias exige que o dinheiro seja aplicado na aquisição de outro imóvel residencial: pronto, na planta ou em construção. Também vale para quitar o saldo da compra a prazo de um imóvel residencial que você já tem. Terreno, vaga de garagem isolada, imóvel comercial, construção ou reforma em imóvel próprio e quitação de financiamento de construção não se enquadram (IN SRF 599/2005, art. 2º; Solução de Consulta Cosit 108/2026).
Reinvestir apenas parte do valor mantém a isenção?
Sim, mas proporcionalmente. Se só parte do produto da venda for aplicada em outro residencial em 180 dias, a isenção cobre apenas essa parcela. O restante do ganho é tributado normalmente pela tabela progressiva.
Quais as principais isenções em 2026?
Três isenções comuns: (1) único imóvel do contribuinte, com valor de venda até R$ 440 mil, desde que não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos; (2) venda de imóvel residencial com reinvestimento em outro residencial em até 180 dias (aplicável uma vez a cada 5 anos); (3) imóveis adquiridos até 1969, isenção integral. Há ainda a redução para imóveis adquiridos de 1970 a 1988 e os fatores FR1 e FR2, que valem para qualquer imóvel.
Posso usar a isenção de reinvestimento se comprar terreno para construir?
Não. Terreno não é imóvel residencial para essa isenção, e usar o dinheiro para construir em terreno próprio também não conta como aquisição: a Receita reafirmou isso na Solução de Consulta Cosit 108/2026, que ainda excluiu a quitação de financiamento contratado para construção. O que conta é comprar outro imóvel residencial, seja pronto, na planta ou em construção por terceiro, ou quitar a compra a prazo de um residencial que você já possui.
E se eu vender imóvel em nome de PJ?
Quando o imóvel está em nome de pessoa jurídica, a apuração segue as regras de IRPJ conforme o regime (lucro real, presumido ou Simples). No lucro presumido, por exemplo, há base de presunção sobre a receita bruta de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, aplicando-se 15% de IRPJ e 9% de CSLL (mais adicional de IR se ultrapassar R$ 20 mil/mês de lucro presumido). A lógica é diferente da pessoa física e deve ser planejada com contador.
Escrito por Patrimo
O Patrimo é um app brasileiro de controle financeiro. Escrevemos os guias que gostaríamos de ter lido no começo: com a conta feita na sua frente, exemplos em reais e números que vêm do Banco Central, da B3 e da Receita Federal — nunca de achismo nem de promessa de rentabilidade. Conteúdo educacional; não é recomendação de investimento.
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