Vender um imóvel com lucro gera imposto de renda sobre o ganho de capital — mas muita gente paga errado, recolhe em atraso ou perde isenções a que teria direito. Em 2026, as alíquotas seguem progressivas de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho, com isenções para único imóvel abaixo de R$ 440 mil, aquisição de novo residencial em 180 dias e imóveis adquiridos até 1969 (isenção histórica). Este texto detalha o cálculo, as isenções ativas, os fatores de redução para imóveis antigos e como recolher o DARF do GCAP corretamente, evitando multa de 0,33% ao dia por atraso.
Cálculo do ganho — passo a passo
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Valor da venda. Valor recebido pelo imóvel na escritura.
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Valor de aquisição. Valor declarado no último IR (ajustado se houve reforma comprovada por notas fiscais).
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Despesas incidentais. Corretagem paga pelo vendedor, ITBI, despesas de escritura e registro podem ser abatidas do ganho.
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Aplicação de fatores de redução (para imóveis antigos).
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Aplicação de isenções (se cabíveis).
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Aplicação da alíquota progressiva sobre o ganho líquido.
Tabela de alíquotas em 2026
| Faixa de ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Isenções detalhadas
1. Único imóvel até R$ 440 mil. Se o imóvel vendido é o único do contribuinte e o valor de venda não ultrapassa R$ 440 mil, há isenção integral. Requisito adicional: não ter usado essa mesma isenção nos 5 anos anteriores. Importante — o limite é sobre o valor de venda, não sobre o ganho.
2. Reinvestimento em outro residencial. Se o contribuinte vende imóvel residencial e, em até 180 dias, aplica o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil, há isenção total ou proporcional (se só parte for reinvestida). Essa isenção pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
3. Imóveis adquiridos até 1969. Isenção integral por previsão histórica da Lei 7.713/1988.
4. Fatores de redução. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, há percentual de redução anual (variando de 5% em 1970, decrescente até 1988). Há ainda o FR1 (Lei 11.196/2005) para imóveis adquiridos até novembro/2005 e o FR2 para compras a partir de 2006 — ambos reduzem o ganho conforme o tempo entre aquisição e venda.
Exemplo prático
Imóvel comprado em 2010 por R$ 380.000 e vendido em 2026 por R$ 650.000. Corretagem paga pelo vendedor: R$ 32.500.
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Valor de venda: R$ 650.000
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(−) Corretagem: R$ 32.500
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(−) Valor de aquisição: R$ 380.000
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Ganho bruto: R$ 237.500
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Fator de redução FR2 (16 anos): redução de aproximadamente 10,5%
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Ganho ajustado: R$ 212.569
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Alíquota aplicável: 15%
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IR devido: R$ 31.885
Se o contribuinte aplicar o produto da venda na compra de outro residencial em até 180 dias, a isenção do reinvestimento pode reduzir o imposto a zero (se cumpridos os requisitos, incluindo 5 anos desde a última utilização).
Como recolher o DARF
Programa GCAP. Disponível no site da Receita Federal, o Ganho de Capital permite preencher a operação, aplicar fatores de redução automaticamente e gerar o DARF com código 4600.
Prazo. Até o último dia útil do mês seguinte ao da operação. Exemplo: venda em março/2026 → DARF até 30 de abril/2026.
Atraso. Multa de 0,33% ao dia (limitada a 20% do valor) mais juros Selic acumulada do mês seguinte ao vencimento até o pagamento.
Armadilhas comuns
1. Usar valor de mercado em vez do declarado no IR. O cálculo parte SEMPRE do valor que consta na ficha de bens do último IR entregue. Se o valor escriturado difere do declarado, o Fisco pode questionar.
2. Esquecer que reinvestir parcialmente gera isenção proporcional. Se o vendedor aplica só parte do produto na compra de novo residencial, a isenção cobre apenas essa parte. O restante paga imposto normal.
3. Ultrapassar o prazo dos 180 dias. Por questão de 1 ou 2 dias, muitos perdem a isenção. O prazo conta corrido — não em dias úteis — a partir da data da escritura da venda.
4. Assumir que herança/doação não gera ganho de capital. A transferência por herança/doação é fato gerador do ITCMD. Mas quando o herdeiro vende o imóvel depois, há apuração de ganho de capital usando como custo o valor declarado na transmissão.
5. Considerar despesas dedutíveis que não são dedutíveis. Só são dedutíveis do ganho: corretagem (paga pelo vendedor), ITBI e despesas de escritura/registro. Reformas só podem ser abatidas se foram lançadas no IR com notas fiscais no ano da realização (aumentando o custo declarado do imóvel).
E quando o imóvel foi recebido por herança?
A transferência por herança não gera ganho de capital no momento do inventário — o fato gerador ali é o ITCMD estadual. O ganho aparece depois, quando o herdeiro vende o imóvel. Nesse momento, o custo de aquisição é o valor pelo qual o bem foi declarado na transmissão: pode ser o valor original que constava na declaração do falecido ou o valor de mercado na data do óbito (escolha do espólio na partilha).
Optar pelo valor de mercado na transmissão gera ganho de capital imediato sobre a diferença, mas eleva o custo-base e reduz o imposto numa venda futura. Se a intenção é vender logo, costuma compensar. O passo a passo de declaração está no guia de como declarar lucro imobiliário no IR 2026.
Continue aprendendo
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Ganho de capital: regras, alíquotas e as 7 isenções — visão completa para todos os bens
Perguntas frequentes
Como é calculada a alíquota de ganho de capital na venda de imóvel?
A alíquota é progressiva conforme o ganho: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. A maioria das pessoas físicas fica na faixa de 15%. O ganho é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado no IR, ajustado pelos fatores de redução.
Quais as principais isenções na venda de imóvel em 2026?
São três: (1) único imóvel do contribuinte vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda isenta nos últimos 5 anos; (2) reinvestimento do valor em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (uma vez a cada 5 anos), pela Lei 11.196/2005; (3) imóveis adquiridos até 1969, com isenção integral. Há ainda fatores de redução para imóveis entre 1969 e 1988.
O limite de R$ 440 mil é sobre o ganho ou sobre o valor da venda?
Sobre o valor de venda, não sobre o lucro. Se o único imóvel for vendido por até R$ 440 mil e os demais requisitos forem cumpridos (não ter usado a isenção nos 5 anos anteriores), a venda é integralmente isenta, independentemente do tamanho do ganho.
Como recolher o DARF do ganho de capital?
Use o programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal para apurar a operação e gerar o DARF com código 4600. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros pela Selic acumulada.
Posso usar a isenção de reinvestimento comprando um terreno?
Não. A isenção dos 180 dias exige aplicação do valor na compra de outro imóvel residencial pronto. Compra de terreno para construir, construção em terreno próprio ou imóvel comercial não se enquadram. A interpretação é restritiva e perder a isenção pode custar 15% do ganho.
Reinvestir apenas parte do valor mantém a isenção?
Sim, mas proporcionalmente. Se só parte do produto da venda for aplicada em outro residencial em 180 dias, a isenção cobre apenas essa parcela. O restante do ganho é tributado normalmente pela tabela progressiva.
Quais as principais isenções em 2026?
Três isenções comuns: (1) único imóvel do contribuinte, com valor de venda até R$ 440 mil, desde que não tenha feito outra venda com isenção nos últimos 5 anos; (2) venda de imóvel residencial com reinvestimento em outro residencial em até 180 dias (aplicável uma vez a cada 5 anos); (3) imóveis adquiridos até 1969, isenção integral. Há ainda fatores de redução progressivos para imóveis entre 1969 e 1988.
Posso usar a isenção de reinvestimento se comprar terreno para construir?
Não. A isenção do reinvestimento em 180 dias exige que o produto da venda seja aplicado na compra de outro imóvel residencial — o que a Receita interpreta como imóvel pronto (casa ou apartamento). Compra de terreno para construção futura não é aceita. Construção em terreno próprio tampouco. A interpretação restritiva é importante — perder a isenção pode custar 15% do ganho.
E se eu vender imóvel em nome de PJ?
Quando o imóvel está em nome de pessoa jurídica, a apuração segue as regras de IRPJ conforme o regime (lucro real, presumido ou Simples). No lucro presumido, por exemplo, há base de presunção sobre a receita bruta de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, aplicando-se 15% de IRPJ e 9% de CSLL (mais adicional de IR se ultrapassar R$ 20 mil/mês de lucro presumido). A lógica é diferente da pessoa física e deve ser planejada com contador.
Escrito por Patrimo
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