Proprietário que recebeu aluguel em 2025 precisa recolher o carnê-leão mensalmente — quando o valor ultrapassou R$ 2.824/mês — e declarar o rendimento na DIRPF anual. Veja a tabela progressiva, as despesas dedutíveis e onde lançar cada dado no programa da Receita Federal.
Aluguel de PF x Aluguel de PJ
A tributação muda conforme quem paga o aluguel:
| Situação | Quem recolhe o IR | Onde declarar na DIRPF |
|---|---|---|
| Inquilino pessoa física | Proprietário (carnê-leão) | Rendimentos de PF/Exterior |
| Inquilino pessoa jurídica | Empresa retém na fonte | Rendimentos de PJ com retenção |
| Imobiliária gestora | Depende do contrato | Conforme informe da imobiliária |
Tabela Progressiva Mensal 2025
Aplicada sobre o rendimento líquido (após deduções permitidas):
| Rendimento mensal líquido | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.824,00 | Isento | — |
| R$ 2.824,01 a R$ 3.751,05 | 7,5% | R$ 211,80 |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 15% | R$ 493,13 |
| R$ 4.664,69 a R$ 6.017,03 | 22,5% | R$ 843,03 |
| Acima de R$ 6.017,03 | 27,5% | R$ 1.144,18 |
Exemplo: aluguel de R$ 3.500/mês. Proprietário paga R$ 400 de condomínio + R$ 200 de IPTU. Base: R$ 2.900. Imposto = R$ 2.900 × 7,5% − R$ 211,80 = R$ 5,70. DARF 0190 por R$ 5,70.
Despesas Dedutíveis do Aluguel
São dedutíveis apenas as despesas que o proprietário efetivamente pagar:
Condomínio
Apenas quando pago pelo proprietário, não pelo inquilino
IPTU
Quando o contrato define o IPTU como obrigação do locador
Taxa de administração
Percentual cobrado pela imobiliária pela gestão do contrato
Reformas de conservação
Reparos necessários (pintura, vazamento) — não benfeitorias
Não são dedutíveis: despesas pagas pelo inquilino, benfeitorias que valorizam o imóvel, mobília e eletrodomésticos.
Passo a Passo: Como Pagar o Carnê-Leão
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01 Acesse o Carnê-Leão Web no e-CACgov.br → Meu Imposto de Renda → Carnê-Leão Web. Sem instalar nada.
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02 Informe o valor bruto recebidoColoque o aluguel bruto e o CPF do inquilino (obrigatório para PF).
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03 Informe as despesas dedutíveisCondomínio, IPTU e taxa de administração pagos por você.
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04 Gere o DARF código 0190O sistema calcula automaticamente. Pague até o último dia útil do mês seguinte.
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05 Importe para a DIRPF na declaração anualO programa da Receita importa automaticamente os dados do Carnê-Leão Web.
Onde Lançar na DIRPF Anual
| Item | Ficha na DIRPF | Detalhe |
|---|---|---|
| Aluguel recebido de PF | Rendimentos Tributáveis de PF/Exterior | Importar do Carnê-Leão Web |
| Aluguel recebido de PJ | Rendimentos Tributáveis de PJ com retenção | Usar informe da empresa |
| O imóvel locado | Bens e Direitos — Grupo 01 | Código 01 (apto) ou 02 (casa) — valor de aquisição |
Situações Especiais
Imóvel em copropriedade
Cada coproprietário declara sua parte proporcional e recolhe carnê-leão individualmente sobre sua cota.
Aluguel por temporada (Airbnb)
Mesmas regras do aluguel convencional. Se a plataforma é PJ e retém o IR, use o informe delas.
Aluguel abaixo do limite de isenção
Sem outros rendimentos de PF, não há carnê-leão a recolher. Mas o valor ainda precisa ser declarado na DIRPF anual.
Armadilha frequente: o Dimob
Imobiliárias enviam o Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) diretamente à Receita Federal. Se o valor declarado por você divergir do Dimob, você cai em malha fina automaticamente. Sempre confira o informe da imobiliária antes de lançar.
Erros Comuns ao Declarar Aluguel
Esquecer o carnê-leão e só lançar na DIRPF anual
O imposto sobre aluguel de PF é mensal. Lançar só na declaração anual sem ter pago os DARFs ao longo do ano gera multa por atraso em cada competência.
Deduzir despesas pagas pelo inquilino
Condomínio e IPTU só são dedutíveis quando quem paga é o proprietário. Se o contrato repassa essas contas ao inquilino, você não pode abatê-las.
Declarar valor diferente do Dimob da imobiliária
A imobiliária reporta o aluguel à Receita pelo Dimob. Qualquer divergência cai em malha fina automática.
Não informar o CPF do inquilino no Carnê-Leão Web
O CPF da fonte pagadora pessoa física é obrigatório. Sem ele, o sistema não conclui o lançamento corretamente.
Confundir reforma de conservação com benfeitoria
Pintura e reparos são dedutíveis do carnê-leão. Benfeitorias que valorizam o imóvel não — mas somam ao custo de aquisição em Bens e Direitos.
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Perguntas frequentes
Quem precisa declarar aluguel recebido no IR 2026?
Todo proprietário que recebeu aluguel em 2025 precisa declarar o rendimento na DIRPF. Se recebeu de pessoa física e o total mensal superou R$ 2.824,00, há também obrigação de recolher o carnê-leão mensal via DARF código 0190. Se o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o IR na fonte e fornece informe de rendimentos.
Qual é o prazo para pagar o carnê-leão do aluguel?
O DARF do carnê-leão (código 0190) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Por exemplo, o aluguel recebido em março deve gerar DARF pago até o último dia útil de abril. O atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) mais juros pela taxa Selic.
O aluguel é tributado pela tabela progressiva ou por alíquota fixa?
O aluguel recebido de pessoa física é tributado pela tabela progressiva mensal do IR, as mesmas faixas aplicadas a salários (de isento até 27,5%). A alíquota incide sobre o rendimento líquido, ou seja, depois de descontar despesas dedutíveis como condomínio, IPTU e taxa de administração pagos pelo proprietário.
Quais despesas posso deduzir do aluguel no carnê-leão?
São dedutíveis apenas as despesas que o proprietário efetivamente pagar: condomínio, IPTU (quando é obrigação do locador no contrato), taxa de administração da imobiliária e reformas de conservação (pintura, vazamentos). Não são dedutíveis despesas pagas pelo inquilino, benfeitorias que valorizam o imóvel, mobília e eletrodomésticos.
O que acontece se eu não pagar o carnê-leão do aluguel?
Multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) sobre o imposto devido, mais juros pela taxa Selic. Se a Receita detectar a omissão antes de você regularizar — o que é provável, já que as imobiliárias enviam o Dimob — a multa de ofício sobe para 75% sobre o imposto. Divergência entre o que você declara e o Dimob leva à malha fina automática.
Onde declaro o imóvel alugado na DIRPF?
O imóvel em si vai na ficha Bens e Direitos, Grupo 01 (Bens Imóveis), com o código 01 (apartamento) ou 02 (casa), pelo valor de aquisição. O aluguel recebido de pessoa física vai em Rendimentos Tributáveis de PF/Exterior (importado do Carnê-Leão Web); o recebido de PJ vai em Rendimentos Tributáveis de PJ com retenção, usando o informe da empresa.
O que acontece se não pagar o carnê-leão?
Multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) sobre o imposto devido, mais juros Selic. Se a Receita detectar antes de você regularizar, a multa mínima sobe para 75%.
Posso deduzir reforma do apartamento alugado no IR?
Reformas de conservação (pintura, vazamentos, elétrica) são dedutíveis do carnê-leão quando pagas pelo proprietário. Benfeitorias que valorizam o imóvel não são dedutíveis do carnê-leão, mas podem ser adicionadas ao custo de aquisição em Bens e Direitos.
Escrito por Patrimo
O Patrimo é um app brasileiro de controle financeiro. Escrevemos os guias que gostaríamos de ter lido no começo: com a conta feita na sua frente, exemplos em reais e números que vêm do Banco Central, da B3 e da Receita Federal — nunca de achismo nem de promessa de rentabilidade. Conteúdo educacional; não é recomendação de investimento.
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