Todo proprietário que recebe aluguel de pessoa física com base acima de R$ 2.428,80 mensais fica sujeito ao carnê-leão — alíquota da tabela progressiva, pagamento mensal via DARF, com a redução da Lei 15.270/2025 em 2026. Parece simples, mas a maioria erra em dois pontos: não aplica as deduções permitidas (reduzindo a base de cálculo) e atrasa a DARF, gerando multa. Este texto mostra o cálculo correto com os valores da tabela 2026, as deduções aceitas pela Receita e os prazos que evitam dor de cabeça.
Tabela progressiva 2026
| Base de cálculo (R$/mês) | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até 2.428,80 | Isento | — |
| 2.428,81 a 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| 2.826,66 a 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| 3.751,06 a 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
A tabela aplica-se sobre a base de cálculo após deduções. O cálculo segue o formato: IR = (base × alíquota) − parcela a deduzir, e depois a redução da Lei 15.270/2025 (até R$ 312,89, zerando o imposto até R$ 5.000 de rendimentos; parcial até R$ 7.350). Valores da Lei 15.191/2025 e da Lei 15.270/2025, conforme as tabelas de 2026 da Receita Federal.
Exemplo completo de cálculo
Considere um proprietário que aluga um apartamento em São Paulo por R$ 4.500/mês. O inquilino é pessoa física. Ele paga por mês:
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Taxa de condomínio (responsabilidade do locador por contrato): R$ 800
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IPTU mensal (parcelado): R$ 250
-
Taxa de administração da imobiliária (8%): R$ 360
Cálculo:
Aluguel bruto: R$ 4.500,00
(−) Condomínio: R$ 800,00
(−) IPTU: R$ 250,00
(−) Adm imobiliária: R$ 360,00
Base de cálculo: R$ 3.090,00
Alíquota aplicável (15%): R$ 463,50
(−) Parcela a deduzir: R$ 394,16
IR pela tabela no mês: R$ 69,34
Sem as deduções, a base seria R$ 4.500. A alíquota subiria para 22,5%. O IR pela tabela pularia para R$ 337,01 no mês — quase cinco vezes mais. As deduções legítimas reduzem substancialmente a carga. Em 2026, se esse aluguel for o único rendimento tributável recebido de pessoa física no mês, a redução da Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal nos dois casos; as deduções continuam contando no ajuste anual.
Prazos e DARF
O carnê-leão deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Aluguel recebido em março? DARF até o último dia útil de abril. Atraso gera:
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Multa de mora: 0,33% ao dia (até 20%)
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Juros SELIC: acumulados a partir do mês seguinte
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Código da DARF: 0190 (carnê-leão)
A emissão é feita no eCAC, via aplicativo "Carnê-Leão Web" ou pelo programa do IRPF. O pagamento pode ser via internet banking, PIX ou débito automático. O valor recolhido mensalmente vira crédito na DIRPF do ano seguinte — soma-se aos demais rendimentos tributáveis.
Declaração anual (DIRPF)
No ano seguinte, todos os aluguéis recebidos entram em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física". O programa IRPF importa os dados do Carnê-Leão Web automaticamente. A totalização anual entra no cálculo da tabela progressiva, e o IR já recolhido via DARF abate o saldo devido. Se houver dedução maior (plano de saúde, dependentes, educação), o investidor pode ter restituição.
Erros mais comuns na prática
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Não deduzir IPTU: muitos proprietários pagam direto e esquecem — perdendo dedução legítima de R$ 2.000 a R$ 5.000/ano
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Deduzir condomínio que é do inquilino: se o contrato estipula que o inquilino paga, não é dedução do proprietário. O valor correto é apenas o que é obrigação contratual do locador
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Confundir taxa de administração com corretagem de venda: apenas a administração contínua (mensal) é dedutível no carnê-leão. Corretagem de venda é dedutível no ganho de capital, não no aluguel
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Esquecer meses de inadimplência: se o inquilino atrasa e paga em bloco depois, o rendimento é tributado no mês do recebimento efetivo, não no mês de referência
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Pagar DARF atrasada sem acréscimos: a Receita cobra depois multa + juros, somando até 20%+ sobre o valor original
Quando vale a pena criar pessoa jurídica para alugar?
Proprietários com muitos imóveis alugados podem considerar constituir uma holding imobiliária. A pessoa jurídica paga tributação presumida (em torno de 14% sobre receita bruta de aluguel), o que pode ser menor que os 27,5% da tabela progressiva. A análise depende de: quantidade de imóveis, valor dos aluguéis, custos de constituição e manutenção da PJ, planejamento sucessório. Em geral, faz sentido a partir de R$ 15-20 mil/mês de aluguel total.
Abaixo desse patamar, o custo de contabilidade e obrigações acessórias da PJ pode neutralizar a economia tributária. É decisão técnica que envolve contador especializado — não é atalho universal.
A nova faixa de isenção de R$ 5.000/mês muda o aluguel?
A Lei 15.270/2025 criou, a partir de 2026, um mecanismo de redução do IR que zera o imposto para quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 por mês, com redução parcial até R$ 7.350. Ele atua sobre os rendimentos sujeitos à incidência mensal, e a Receita publicou orientações para calcular o imposto sujeito à retenção ou ao carnê-leão. Ou seja, você continua calculando o carnê-leão todo mês, mas com a redução; acima da faixa, paga a DARF 0190 pela diferença.
O acerto final acontece na declaração de 2027: a redução anual olha a soma de todos os seus rendimentos tributáveis no ano (até R$ 60.000 zera; parcial até R$ 88.200). Quem tem salário e aluguel pode ficar sem imposto em cada fonte no mês e ainda ter imposto a pagar no ajuste. Para entender quem entra na obrigatoriedade de declarar, veja quem deve declarar IRPF em 2026.
Perguntas frequentes
Quando o aluguel é tributável no carnê-leão?
Sempre que for recebido de pessoa física e a base do mês ultrapassar R$ 2.428,80 (primeira faixa da tabela 2026); até R$ 5.000 de rendimentos no mês, a redução da Lei 15.270/2025 zera o imposto. Se o inquilino é pessoa jurídica, o próprio locatário retém e recolhe o IR na fonte — o proprietário não precisa fazer carnê-leão, mas declara o rendimento na DIRPF como já tributado. Carnê-leão é apenas para recebimento de pessoa física.
Quais deduções a Receita aceita na base do aluguel?
IPTU pago pelo locador, taxa de condomínio quando é responsabilidade do locador (não do inquilino), taxa de administração imobiliária (corretora ou imobiliária), despesas de cobrança do aluguel e IPTU quitado como parte do contrato. Reformas não entram — são consideradas benfeitorias, não despesa recorrente. Deduções reduzem a base antes da aplicação da alíquota.
Aluguel de temporada pelo Airbnb precisa de carnê-leão?
Sim, se o pagamento vem de pessoa física (a maioria dos casos). O rendimento é declarado mensalmente no carnê-leão, com possibilidade das mesmas deduções (condomínio, IPTU proporcional). Em alguns casos, se o volume for relevante e recorrente, a Receita pode classificar a atividade como empresarial — o que muda o regime tributário. Isso depende de volume e frequência, não é automático.
E se o aluguel é dividido entre vários proprietários?
Cada proprietário recolhe carnê-leão sobre sua parte proporcional. Se dois irmãos recebem R$ 5.000 de aluguel 50/50, cada um declara R$ 2.500 como rendimento tributável (em 2026, a redução da Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal nesse valor). Mas atenção: a soma anual de todos os rendimentos ainda entra na DIRPF e pode gerar imposto a pagar na declaração anual se o total ultrapassar a faixa de isenção anual.
Quando o aluguel precisa de carnê-leão?
Sempre que o aluguel é recebido de pessoa física e a base do mês ultrapassa R$ 2.428,80 (primeira faixa da tabela 2026); até R$ 5.000 de rendimentos no mês, a redução da Lei 15.270/2025 zera o imposto. Se o inquilino é pessoa jurídica, ela retém o IR na fonte e o proprietário não faz carnê-leão.
Qual o código e o prazo da DARF do aluguel?
O carnê-leão usa o código DARF 0190 e deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia (até 20%) mais juros Selic.
Como calculo o IR mensal do aluguel?
IR pela tabela = (base de cálculo × alíquota da faixa) − parcela a deduzir. A base é o aluguel bruto menos as deduções permitidas (IPTU, condomínio do locador, administração). A alíquota vai de 7,5% a 27,5% conforme a tabela progressiva 2026. Em 2026, ainda se subtrai a redução da Lei 15.270/2025 para rendimentos de até R$ 7.350 no mês.
A nova isenção de R$ 5.000/mês dispensa o carnê-leão do aluguel?
Ela não dispensa o controle do carnê-leão, mas reduz o imposto mensal: a Lei 15.270/2025 vale para os rendimentos sujeitos à incidência mensal, e a Receita orienta aplicá-la no carnê-leão. Até R$ 5.000 no mês, o imposto fica zero; acima, a DARF 0190 sai pela diferença até R$ 7.350. No ajuste anual da declaração de 2027, a redução olha a soma de todos os rendimentos.
Escrito por Patrimo
O Patrimo é um app brasileiro de controle financeiro. Escrevemos os guias que gostaríamos de ter lido no começo: com a conta feita na sua frente, exemplos em reais e números que vêm do Banco Central, da B3 e da Receita Federal — nunca de achismo nem de promessa de rentabilidade. Conteúdo educacional; não é recomendação de investimento.
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