🏠 Resposta rápida:
Como declarar imóvel financiado em Bens e Direitos:
Grupo: 01 — Bens Imóveis
Código: 11 (apartamento), 12 (casa) ou 16 (construção, para imóvel na planta)
Valor em 31/12/2025: soma de tudo que você já pagou (entrada + parcelas), não o valor de mercado
Dívida com o banco: no financiamento imobiliário, o saldo devedor não é lançado separadamente em "Dívidas e Ônus Reais" — o imóvel já entra apenas pelo valor pago (e não pelo valor total)
Financiamento imobiliário é uma das situações mais consultadas no Imposto de Renda — e também uma das que gera mais dúvidas. A principal delas: qual valor declarar? O valor total do imóvel? O que você pagou até agora? O saldo devedor com o banco?
A resposta é: você declara o que já pagou, e o saldo devedor não entra na declaração. O imóvel aparece em Bens e Direitos com o valor acumulado de pagamentos (entrada + parcelas quitadas). A ficha de Dívidas e Ônus Reais não recebe financiamentos do SFH ou sujeitos às mesmas condições, como explica a seção 3.
O que você vai aprender:
1. Documentos que você vai precisar
Antes de abrir o programa do IR 2026, reúna os seguintes documentos:
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Contrato de financiamento: para identificar o endereço completo do imóvel, valor total financiado, CNPJ do banco credor e dados do registro
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Informe de rendimentos do banco/Caixa: enviado até fevereiro de 2026, contém o saldo devedor em 31/12/2025 e o CNPJ correto do credor
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Comprovantes de pagamento: para confirmar o total pago em 2025 (parcelas, entrada, despesas cartorárias incluídas no contrato)
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Número da matrícula no cartório (se o imóvel já foi registrado)
2. Como declarar o imóvel em Bens e Direitos
O imóvel entra sempre em "Bens e Direitos", com o valor correspondente ao que você já desembolsou — não o valor de avaliação de mercado, não o valor total do contrato. O critério é: custo de aquisição efetivo até 31/12/2025.
Passo 1 — Abra a ficha de Bens e Direitos
Clique em "Bens e Direitos" no menu lateral e depois em "Novo".
Passo 2 — Selecione o Grupo e Código
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Grupo: 01 — Bens Imóveis
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Código 11: Apartamento
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Código 12: Casa
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Código 13: Terreno
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Código 16: Construção (imóvel na planta, ainda não entregue)
Para outros tipos, confira a lista no próprio programa da Receita.
Passo 3 — Preencha os dados do imóvel
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Clique em "Imóvel" e preencha: endereço completo, número de matrícula no cartório, área em metros quadrados, data de aquisição e forma de aquisição ("Adquirido com Financiamento")
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Marque a opção indicando se é imóvel residencial e se é o bem de família
Passo 4 — Preencha o Discriminação
Descreva o imóvel e o contrato:
Passo 5 — Informe os valores
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31/12/2024: soma de tudo que você havia pago até o final de 2024
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31/12/2025: valor do campo acima + tudo que você pagou ao longo de 2025 (parcelas + atualização monetária do saldo devedor, se incluída nas parcelas)
3. E a dívida com o banco? (saldo devedor)
Aqui está o ponto que mais confunde: no financiamento imobiliário, o saldo devedor com o banco normalmente NÃO é lançado em "Dívidas e Ônus Reais". O motivo é simples — o imóvel já entra em Bens e Direitos apenas pelo valor que você efetivamente pagou (entrada + parcelas), e não pelo valor total do contrato.
Por que a dívida não entra separada?
A ficha "Dívidas e Ônus Reais" serve para registrar dívidas que não estão refletidas no patrimônio declarado (como um empréstimo pessoal usado no consumo). No financiamento imobiliário, como o imóvel só aparece pelo valor pago, não existe patrimônio "a descoberto" para a dívida compensar. Por isso a parte ainda não paga simplesmente não é declarada — ela vai aparecendo no Bens e Direitos conforme você quita as parcelas, ano após ano.
Na prática, isso significa que você só precisa cuidar de uma ficha: a de Bens e Direitos, atualizando o valor pago a cada ano. O saldo devedor que consta no informe do banco serve apenas para você conferir quanto pagou de principal — não para ser lançado em uma ficha de dívida. Se quiser entender a mecânica completa das parcelas, juros e amortização, veja como funciona o financiamento imobiliário em 2026.
4. Casos especiais
Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
Siga as mesmas regras acima. O complemento do governo (subsídio) deve ser somado ao valor do imóvel em Bens e Direitos, pois também representa um valor que você "recebeu" na composição do preço. Você não paga IR sobre o subsídio do MCMV — ele é isento.
Imóvel na planta (ainda não entregue)
Use o Código 16 (Construção). Declare o valor pago até 31/12/2025 — entrada, parcelas mensais com a construtora e, se for o caso, parcelas bancárias já iniciadas. Quando o imóvel for entregue e registrado, mude para o código do tipo do imóvel (11 para apartamento, 12 para casa) na declaração do ano seguinte.
Imóvel quitado em 2025
Se você quitou o financiamento durante 2025, o campo de 31/12/2025 deve mostrar o valor total pago ao longo de todos os anos (custo total de aquisição), incluindo o valor usado na quitação final. A partir daí o imóvel está 100% no seu patrimônio e não há mais nada pendente a controlar.
5. Erros mais comuns que levam à malha fina
❌ Declarar o valor de mercado do imóvel
O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição (o que você pagou), não pelo valor de avaliação atual. Atualizar para o valor de mercado só acontece na venda — e pode gerar ganho de capital tributável.
❌ Declarar o imóvel pelo valor total e lançar a dívida em Dívidas e Ônus
Esse é o erro de quem confunde a lógica: lança o imóvel pelo valor total do contrato e tenta "compensar" com a dívida no banco. No financiamento imobiliário, o correto é o oposto — declare o imóvel só pelo valor pago e não lance o saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais.
❌ Colocar o valor total do contrato (e não o pago até o momento)
O valor em Bens e Direitos aumenta a cada ano, na medida em que você vai quitando as parcelas. Nunca lance o valor total do financiamento de uma vez só.
⚠️ Esquecer de atualizar o valor do imóvel ano a ano
Se você declarou R$ 80.000 no ano passado e pagou mais R$ 15.000 em parcelas em 2025, o campo de 31/12/2025 deve mostrar R$ 95.000. Muitos esquecem de atualizar.
💬 Minha leitura
"A declaração de imóvel financiado é uma das que mais geram dúvidas nas pessoas que me escrevem — mas também é uma das mais lógicas quando você entende a estrutura. O imóvel cresce em Bens e Direitos a cada ano (você paga mais e fica com mais), e o saldo devedor não entra em Dívidas e Ônus. No final do financiamento, o imóvel está no valor total pago. Simples assim."
6. Perguntas frequentes
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Perguntas frequentes
Que valor devo declarar do imóvel financiado em Bens e Direitos?
Declare o valor efetivamente pago até 31/12/2025 — ou seja, a soma da entrada mais todas as parcelas quitadas até essa data. Não use o valor de avaliação de mercado nem o valor total do contrato. O custo de aquisição no IR é sempre o que você já pagou de fato.
Devo incluir os juros do financiamento no valor do imóvel?
Sim. A Receita considera custo de aquisição o valor das parcelas efetivamente pagas ao banco ou à construtora, e os juros e demais acréscimos pagos para adquirir o imóvel integram esse custo, desde que comprovados. A forma de pagamento deve ser especificada na 'Discriminação' do bem.
O imóvel financiado pode ser deduzido do imposto de renda?
Não. As parcelas do financiamento imobiliário (incluindo juros) não estão entre as deduções do IR, como saúde e educação, e isso vale também para o Minha Casa, Minha Vida. O que você paga aumenta o custo do imóvel em Bens e Direitos, o que reduz o ganho de capital numa venda futura.
Como declarar um imóvel na planta que ainda não foi entregue?
Declare em Bens e Direitos os valores já pagos até 31/12/2025 (sinal, parcelas durante a obra, etc.). Use o Grupo 01, Código 16 (Construção). Na discriminação, informe o endereço do empreendimento, o nome da construtora e o número do contrato. Quando o imóvel for entregue e registrado, migre para o código do tipo do imóvel, como 11 (Apartamento) ou 12 (Casa).
Preciso declarar o financiamento no nome do cônjuge separadamente?
Depende do regime de bens. Bem comum do casal, com declarações em separado, entra em apenas uma das declarações, mesmo com o contrato em nome de um só; a outra informa isso no Grupo 99, Código 99, com nome e CPF do cônjuge. Sem comunhão (separação de bens), cada um declara a parte que lhe cabe. Em caso de declaração conjunta, o bem entra uma única vez.
Escrito por Patrimo
O Patrimo é um app brasileiro de controle financeiro. Escrevemos os guias que gostaríamos de ter lido no começo: com a conta feita na sua frente, exemplos em reais e números que vêm do Banco Central, da B3 e da Receita Federal — nunca de achismo nem de promessa de rentabilidade. Conteúdo educacional; não é recomendação de investimento.
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